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    房多多、青客遞交招股書 上市之路初見曙光?

    來源: 新股要聞 作者:佚名

    摘要: 2014年伊始,“互聯網+”概念被房地場行業火熱追捧,“互聯網+房產”新形態掀起了一輪熱浪,地產商與中介機構紛紛試水O2O模式。隨著資本的“熱錢”相繼涌入,愛屋吉屋、房多多、好屋中國等一批互聯網房產平

      2014年伊始,“互聯網+”概念被房地場行業火熱追捧,“互聯網+房產”新形態掀起了一輪熱浪,地產商與中介機構紛紛試水O2O模式。隨著資本的“熱錢”相繼涌入,愛屋吉屋、房多多、好屋中國等一批互聯網房產平臺紛紛走上舞臺。這些擁有互聯網基因的平臺自誕生之初便誓言要顛覆房地產行業,但房地產交易先天具有低頻、非標、大宗的特點,這也直接導致了這些互聯網平臺“高投入、低回報”的模式不可持續,自詡為地產垂直領域的“淘寶”、“天貓”們漸漸失去市場份額與聲音,這灘被資本攪動的渾水也隨著時間逐漸清出。

      一撥未平,一波又起。在“房住不炒、租購并舉”政策的推動下,國內的租賃市場蓬勃發展,在資本的加持下長租公寓開始爆發式增長。但是2018年融資環境開始惡化,這讓長租公寓發展又陷入了困境。

      之前相繼傳出過蛋殼公寓、自如、房多多、貝殼找房多家企業將赴美上市的消息,但是消息均未被證實。近日落出“實捶”,青客公寓和房多多先后于10月8日和10月9日在美國遞交了招股書,重新引發了市場關注。

      房多多的上市之路早已開始籌劃,自2014年原萬科副總裁肖莉加入,房多多便不斷傳出上市的新聞,肖莉也曾公開表示自己的加入就是為了幫助房多多上市。多次的上市傳聞沒有兌現,房多多也因此被戲稱為“一家為上市而生的公司”。經過五年的籌備,如今房多多終于正式邁出了上市的第一步。

      數據顯示,從2012年9月至2015年9月,三年時間房多多共獲得4輪融資,融資總額超過20億元人民幣。在2015年9月獲得方源資本2.23億元的C輪融資后,當時估值達曾到10.13億美元,一時風光無限,但這也是房多多最后一次獲得融資。2015年,房多多開始探索二手房市場。并提出“直買直賣、一鍵直約”模式,試圖打破信息壁壘,讓買賣雙方直接溝通交易,從中僅收取2999元服務費和房價0.3%的交易保障費。比起其它中介的2—3個點的服務傭金,這一收費相當低廉,以至于不足以覆蓋成本,直接導致了房多多二手房業務虧損嚴重,其創始人段毅也曾坦言這是三億元人民幣買了個教訓。

      房多多也曾在2015年做過金融服務業務的探索,致力于為開發商找融資、首付貸等業務。不過隨著后來“首付貸”被定性為違法的金融產品,這一嘗試也隨之終止。

      10月9日,房多多正式向美國SEC遞交了招股書,計劃交易代碼為“DUO”,擬募集1.5億美元資金,用于增強研發能力,投資于技術、銷售、營銷和品牌推廣、營運資本,以及包括為補充業務、資產和技術進行的潛在投資和收購等其它一般企業用途。

      曾有業內人士認為,房多多錯過了最佳的上市時機,上市傳聞中的融資額度也不斷縮水,房多多巔峰時期上市傳聞融資規模為8億美元,去年底降為4億美元,到今年9月的上市消息中融資規模變為3億美元,如今正式提交申請規模為1.5億美元。

      自2015年后再無獲得融資的房多多,業務模式一直處在多年的試錯和調整之中。房多多轉型之路的坎坷在其業績中也可以看出來,根據招股書中表述,房多多自2011年至2016年發生凈虧損,2016年曾凈虧損人民幣3.321億元,2017年才轉虧為盈。不盡如人意的業績或許也是房多多頻繁調整業務的因素之一。

      房多多在招股書披露,企業從2017年開始扭轉虧空,當年凈利潤為人民幣60萬元,到了2018年凈利潤為人民幣1.04億元,截至2019年6月30日的前6個月內,凈利潤為1.003億元人民幣,較2018年同期的3763萬元人民幣增長166.6%。這些業績顯然不如巔峰時期亮眼,房多多是否已經走出轉型困境?上市可能是唯一擺脫困境的自救之路。

      與房多多同日在美國申請上市的青客公寓,主營長租公寓業務。自2016年開始,伴隨政策刺激和資本進入催生的熱潮,一大批開發商、酒店系、中介公司、創業者抑制不住內心的狂野,不可阻抑制地進入長租公寓,據同策房地產研究院的統計數據顯示,2018年長租公寓行業十幾家企業全年總融資規模超過700億元。

      但因長租公寓回報周期長,回報率低的天然屬性,大量進入的“熱錢”又逼迫長租公寓企業提高房租、擴大規模以回本,這也導致長租公寓行業問題頻出。2018年以來,長租公寓行業頻頻爆出甲醛門、租房貸等風波,資金壓力下,行業暴雷、跑路現象不斷。根據同策研究院數據,從2017年2月至2019年3月,長租公寓“陣亡”名單就有20家。就在青客遞交招股書當日,悅如公寓在其官網發布公告稱,因巨大的經營及資金壓力,無力維持公司正常經營,接受了鄭州比遜達美公寓管理有限公司的并購重組。

      對于長租公寓發展的困境,樂乎公寓聯合創始人何光認為:存在即合理,任何行業任何時候都如一枚硬幣的正反面,不能因為經濟下行,一批依靠金融杠桿的企業倒下了就對行業一票否決。長租公寓重資產模式的優點是現金流和成長性,先天性缺陷是利潤率和折舊率。一些不具備可持續性、利潤和短期利潤不能覆蓋公司成本、重資產資金成本過高的企業的確度日如年,加上惡劣的融資環境,一批企業都舉步維艱。

      青客公寓成立于2012年,主要從事白領公寓租賃和物業管理,包括房屋出售、出租的中介服務,房屋托管,家電家具的租賃,互聯網二類增值電信服務。青客公寓計劃在美國納斯達克上市,股票交易代碼為“QK”,計劃籌資1億美元。根據青客招股書顯示,截至2019年6月30日,青客公寓旗下共有房源96854間。這在市場上屬于較大規模,僅次于自如和蛋殼公寓。自如和蛋殼公寓規模體量、知名度和融資金額都位于青客公寓之前,也都曾傳出將赴海外上市的消息,蛋殼公寓對傳言不予置評,自如CEO熊林則親自回應暫不上市。如無意外,青客公寓將成長租公寓海外上市第一股。

      招股書中分析,青客公寓規模為國內長租公寓運營商的第三位,約80%的租客都青睞月租金小于2000元的房間,若以該類房間數計算,青客則為行業第一位;青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率為91.6%和92.4%,為行業最高水平;同時與房東的合同平均期限為63.3個月,與租戶簽訂的平均合同期限為11.7個月,均為國內主流長租公寓之最。

      招股書同時披露了青客公寓近年盈利情況:2017年營業收入為5.23億元,凈虧損2.45億元;2018年營業收入為8.90億元,同比增長70.3%;凈虧損4.99億元,虧損擴大一倍多。2019年前6個月,青客公寓營收8.98億元,同比增長51.4%;凈虧損3.73億元,高于2018年同期的3.24億元,同比增加15%。據了解,截至2019年6月30日的九個月青客公寓經營性現金流出為5500萬元,財政年度2018為流出1.17億。籌資性現金流青客則希望通過建信模式、租金貸模式及未來的IPO融資,達到流入貢獻大于經營性現金流的流出,因此如果看流動性的話,青客的現金流狀況應該是在改善之中。

      營收和虧損雙雙增長顯示了規模的急速擴張,據招股書信息,青客從2012年底到2018年底,復合年增長率114%。此次IPO募資到的資金將用于擴張所覆蓋的公寓和房間數量、投資于技術方面和基礎設施以及用于一般營運用途。可以看出,雖然即將成為長租公寓第一股,但青客仍沒能逃出盈利難、以虧損換規模的行業枷鎖。

      國內長租公寓目前尚在探索階段,市場尚未完全成熟。若青客能作為國內第一家長租公寓企業成功上市,則會對整個行業也有積極的推動作用。空·白研究院創始人楊現領認為,資本對于長租公寓的進入仍將持續,且融資渠道會更加多元化,體量也將更大。未來伴隨著政策傾向的明確、市場供給逐步趨于常態化,業主租金預期趨于合理化,企業運營狀況的改善,市場將逐步從低迷中走出來,走向健康,走向新一輪的上升周期。青客發起的IPO一定程度上也代表著行業的底層框架初步建立,相信未來一定會加速到來。伴隨著房地產行業的進階,租賃市場也進入新階段,在未來將不斷向一個可持續的、專業化的租賃生態體系進化。

      長租公寓盈利難以覆蓋成本等問題尚未真正解決,發展需要長期且大量的資金投入,在目前市場普遍“錢緊”的狀況下,尋求上市則是企業一個新的探索。探尋房產互聯網平臺和長租公寓的發展路徑,風險資本在助推行業發展的同時也有拔苗助長之嫌。資本的邏輯不應該只是想去掙“快錢”,而是要通過扶持新興企業成長壯大,推動其上市,通過投資的企業的上市自身獲利退出,用資本的力量助力這些自創立之日時便懷揣著上市夢想的新興企業達成最終目標。

      (原標題:房多多、青客遞交招股書 上市之路初見曙光?)

    關鍵詞:

    行業,企業,招股,虧損,資本

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